南京写字楼市场穿越寒冬韧性发展新兴零售商圈逐步成熟

　　导读：写字楼市场穿越严冬，韧性发展 市场供应方面，受疫情影响，开发商对写字楼项目入市时间的选择更为审慎，2022年仅华新城T1一个项目新增入市。南京高品质商办项目总...

写字楼市场穿越严冬，韧性发展

市场供应方面，受疫情影响，开发商对写字楼项目入市时间的选择更为审慎，2022年仅华新城T1一个项目新增入市。南京高品质商办项目总存量增至435万平方米。租赁市场方面，南京全年甲级写字楼整体吸纳量为16.5万平方米，较去年同期增长0.7万平方米，整体空置率小幅降低至25.5%。受大体量租赁成交推动，新街口板块空置率降至21%。河西板块因新项目入市影响，空置率小幅抬升至27%。

从租金表现来看，市场持续承压。许多写字楼业主在租金和免租期等条件上进一步让步，整体租金成交净价下降。2022年甲级写字楼平均租金小幅下探至人民币2.79元/平方米/天。新街口核心区仍处于全市最高位，但因新增项目较少，楼宇老旧等因素导致市场价格缓慢下跌，而河西高品质项目不断入市，高价段表现突出，持续挑战新街口的价格天花板地位。

在戴德梁行录得的租赁数据中，金融行业租赁成交占比26%，专业服务行业占比20%，TMT行业占比17%，仍是南京写字楼市场主导行业。受疫情等多重因素推动，以医药研发、流通、健康护理等为主的大健康产业发展迅速，整体租赁面积上升至7%，预计未来占比将进一步稳步提升。

销售市场方面，2022年南京写字楼销售市场新增供应约54.1万平方米，同比下降50%，成交面积约53.7万平方米，同比增加30%，成交均价小幅下探至1.6万元/平方米。项目供应集中在鼓楼区、秦淮区、浦口区，大体量项目包括鼓楼创新广场、中华城·新兴广场、南京港口大厦等。南部新城、河西南、南京南站及江北核心区等板块的入市项目成交表现较好。

从土地市场来看， 2022年土地出让规模及成交价格较2021年大幅降低，全年出让总成交价约106.2亿元，反映出市场增量开发放缓。地方国央企积极储备项目，拿地企业中约67%为地方国企及央企，民营企业拿地更加谨慎。

零售市场优质项目入市，新兴商圈逐步成熟

2022年第四季度，位于江北新区的砂之船超级奥莱入市，为南京优质零售物业市场增加10万平方米新增供应，使全市中高端购物中心物业市场总存量环比增长1.9%至约527万平方米。

季内，国庆7天假日，南京市商务部门重点监测的39家商场、购物中心累计实现销售额14.5亿元，同比增长3.2%。与销售额增长相一致，南京优质零售物业市场需求较为活跃，净吸纳量达到48,857平方米，并主要集中于新项目和部分商场的业态及品牌调整。本季度，新街口商圈持续焕新升级，引入多家首店入驻，如霸王茶姬于新百和金鹰国际购物中心开设其门店；雅戈尔于南京中央商场开设其全国首家品牌生活馆等。

在年底时，受到疫情多点散发影响，南京购物中心人流量显著下降。截至季末，全市整体空置率环比上升0.9个百分点，至5.6%。南京中高端购物中心平均首层租金报价环比下跌2.0%至人民币649.8元每平方米每月。大多数购物中心已下调租金收入预期，以维持其稳定的出租率。

2023年，南京将迎来购物中心集中开业的高峰年，预计约12个中高端购物中心入市，带来约140万平方米的新增项目，其中包括备受关注的河西国金中心。未来四年，南京中高端零售物业市场预计将迎来至少27个新增项目，总零售面积约315万平方米。这些大体量零售物业的同期入市，将拉升南京零售物业市场的整体空置率。伴随多个中高端购物中心的入市，南京零售物业市场的新兴商圈将逐步发展成熟。

展望未来，戴德梁行南京及合肥公司总经理魏建历表示:“随着全国疫情防控政策调整，流行高峰趋缓，以及南京政府出台多项措施促进经济和社会发展，写字楼和零售物业市场也将走出疫情影响，稳步回升。近年来，南京以创新驱动为引领，加快构建现代化产业体系，数字化、新能源、生物医药以及生产制造类企业具备较强的发展潜力，预计将持续发力，有望对南京写字楼市场的发展起到支撑作用。零售物业方面，南京以创建国际消费中心城市为抓手，持续推动消费复苏，考虑到南京市场良好的消费基础和潜力，需求有望得到释放，零售市场也将逐步恢复活力。”

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