又有重大创新加速落地！两单获批、一单受理

　　导读：房地产投资信托基金的公开发行取得了重大创新和加速。 日前，记者从中国证监会和沪深交易所获悉，保障性租赁房REITs试点工作取得重要进展，红土创新深圳人才安珠R...

房地产投资信托基金的公开发行取得了重大创新和加速。

日前，记者从中国证监会和沪深交易所获悉，保障性租赁房REITs试点工作取得重要进展，红土创新深圳人才安珠REIT，金钟厦门安珠REIT已于日前获证监会注册通过，北京保障房中心REIT同日完成证监会和上交所验收。

根据消息显示，推出保障性租赁房REITs是按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》精神，落实党中央，国务院部署，发挥REITs市场功能，盘活存量资产，保持房地产市场平稳健康发展的积极举措， 探索盘活存量资产，扩大社会投资，深化金融供给侧结构性改革的有效路径，充分体现保障性与市场化兼顾的政策导向。

业内专家表示，加快推进保障性租赁房REITs试点工作，体现了资本市场积极发挥REITs产品功能，坚持房住不炒的导向是金融支持解决新市民，年轻人等群体住房困难的重要举措，也是盘活资产，激活REITs产品市场功能的重大进步

助力保障性租赁房健康发展

目前，北京，上海，深圳，湖北，福建等省份都在积极筹备建设保障性租赁房，增加市场供应。

但就目前的保障性租赁房发展模式而言，其项目准备资金需求量大，收入主要通过租金回收实现，资金投入周期长。

目前，保障性租赁房的融资模式主要以债权为主，而传统的债权融资模式难以匹配保障性租赁房企业前期投入高，回报周期长的投资特点而且在实际业务发展中，债权融资增加了企业的资产负债率，不利于其长期可持续发展CICC业务负责人表示

与传统的债务融资方式相比，基础设施REITs作为一种股权融资，具有上市长期稳定现金流的优质资产的融资特征，天然满足了保障房租赁领域的资金需求。

基础设施类REITs在盘活保障性租赁房存量资产，增加新增投资，促进投资良性循环形成方面优势明显，同时，作为股权工具，可以有效降低企业的资产负债率，为这个市场的健康发展提供必要的资金支持一位资深REITs研究员告诉记者

根据消息显示，三个试点项目净回收资金约20亿元，将撬动社会资金近100亿元，按照20%的资本金比例新建保障性租赁房。

根据消息显示，华夏北京保障房中心REIT净回收资金为6.77亿元，将主要用于北京焦化厂剩余地块的保障房项目建设计划建设安置房672套，公租房1869套，配有中学，幼儿园，公交车站等公共服务配套设施宏图创新深圳人才居住权REIT项目和CICC厦门居住权REIT项目的净回收资金披露分别用于扩大深圳和厦门的保障性租赁房供应，可新增约2.36万套住房

此外，保障房REITs为相关企业搭建了资产上市平台，将有效提升企业的融资和运输管理能力实现开发—培育—退出—发展的投融资闭环，有助于行业打造新的发展模式，提升运营效率，促进相关企业的专业化发展

REITs产品的权益特性与保障性租赁房企业的融资需求特性高度契合从此次REITs试点的情况来看，REITs将成为该类企业资产上市的平台，并将持续为企业提供长期股权资金，有效缓解保障性租赁房投资建设的资金压力，从而更好地支持地方住房保障体系建设中信证券相关负责人告诉记者

同时，根据试点要求，REITs基金管理人和运营管理机构将根据国家对保障性租赁房的相关政策，制定相应的运营管理机制，提高运营效率，强化保障性租赁房认定依据，历史运营数据等有针对性的信息披露要求，促进企业由管资产向管资本转变，实现服务方式的转变。

加快REITs项目落地

坚持房住不炒的根本定位

最近几年来，党中央，国务院多次强调房子是用来住的，不是用来炒的，《关于加快发展保障性租赁房的意见》明确提出，加快完善以公共租赁房，保障性租赁房，共有产权房为主体的住房保障体系，促进解决大城市突出住房问题和新市民，青年等群体住房困难可以说，解决住房问题是新市民和年轻人安心，暖心，舒心的重要命题

坚持‘住而不炒’的定位，严格落实国家房地产调控政策要求，积极推动保障性租赁房REITs规范有序发展，一直是沪深交易所推动公募REITs发展的重要议题上交所相关业务负责人表示

为落实中央经济工作会议提出的坚持租购并举，推进保障性住房建设，促进房地产行业良性循环健康发展的重大决策部署，在证监会的指导下，沪深交易所前期发布了保障性租赁房REITs指引，对相关试点工作进行了明确规范和指导。

保障房REITs项目的加速落地，体现了监管层全面支持保障房发展，弥补租赁住房短板的决心创新基金业务负责人表示

根据消息显示，本次保障性租赁房REITs试点中，华夏北京保障房中心REIT，宏图创新深圳人才住房REIT，金钟厦门住房REIT的基础资产分别位于北京，深圳，厦门的城市核心区域或核心地段，交通便利，配套齐全，房源充足，入住率高，租金价格远低于同地段，同品质的市场租赁房通过项目规范，透明，严格的标准，筛选出符合条件的新市民，年轻人等住房困难群体，重点为他们提供高品质，有温度，买得起的住房

以红土创新深圳人才住宅REIT项目为例其基础资产包括4个保障性租赁房项目，总建筑面积13.47万平方米，其中保障性租赁房1830套，评估值约11.58亿元截至2022年3月底，四个项目入住率均超过98%，其中3年期租约占98%，并有续租机制入住群体为新市民和年轻人，租金价格仅为同地段，同品质市场租赁房源租金价格的60%左右

一位受访青年表示，保障性租赁房租金水平合理，住房区位好，交通便利，为新市民提供了良好的居住条件它能让我们感到安心，温暖和舒适，为城市的发展，为自己未来的发展而努力

带动试点，形成示范效应

深化保障性租赁房市场化进程

从本次保障房租赁REITs试点来看，资产成熟，模式清晰，运营稳健回收的资金有效支持了当地保障性租赁房市场建设，具有显著的示范效应，为我国保障性租赁房创新投融资模式提供了可复制，可借鉴的经验深交所相关业务负责人表示

此次试点落地，打通了保障性租赁房的资产上市通道，为保障性租赁房企业参与REITs试点提供了参考路径，将进一步促进保障性租赁房REITs的正常发行从实际效果看，将有效推动各省市积极推进保障性租赁房REITs试点，引导企业在项目资金筹集，建设，运营等各个环节充分考虑REITs的产品结构和运营模式，从而为后续资产上市融资奠定基础，有力支持新建保障性租赁房建设据记者了解，沪，渝，杭，宁，Xi安等地区的保障房租赁企业正在积极准备参与基础设施REITs试点

保障性租赁房REITs试点项目对推进保障性租赁房服务模式的市场化，专业化转型起到了良好的示范作用目前全国各地的保障性租赁房普遍处于建设阶段，投入运营的项目较少试点项目通过运营管理服务协议，推动组建专业运营管理机构，并设立激励性服务费，为未来提升此类项目运营效率提供了蓝图，将进一步提升保障性租赁房的服务能力，为租户提供良好的居住体验华夏基金项目参与者表示，试点项目的落地将为未来投入运营的保障性租赁房项目提供良好的实践经验

试点将从促进企业盘活存量，轻资产转型的角度，推动保障性租赁房企业经营模式的转变，进一步有效支撑我国住房保障体系建设CICC的相关负责人说

REITs作为一个资产上市平台，将推动投融资退循环的形成，逐步推动保障性租赁房企业向管资本，重运营方向转型，持续为企业提供长期股权资金，推动形成新的行业发展模式，为相关企业提供有效的实践参考这将继续推动保障性租赁房稳步发展，帮助行业创造新的发展模式，推动建立多主体供应，多渠道保障，租购并举的住房体系上述负责人表示

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