突围之道：穿越周期的路径选择和方法论

　　导读：房地产行业站在变革的历史转折点上，企业必须完成发展方式的转变。 伴随着人口，金融，土地等红利的下降，房地产企业必须做出适应新常态的调整去年以来，房地产企业在努...

房地产行业站在变革的历史转折点上，企业必须完成发展方式的转变。

伴随着人口，金融，土地等红利的下降，房地产企业必须做出适应新常态的调整去年以来，房地产企业在努力化解流动性风险的同时，在发展战略，管理模式和产品思路上进行调整

在发展的强大惯性下，做出调整并不容易，甚至是一个漫长而痛苦的过程现阶段，企业根据自身优势找到合适的路径和方法才是最务实的选择

日前，博鳌21世纪房地产论坛第二十二届年会举行在主题为突破:跨越周期的路径选择与方法论的六方会谈中，与会嘉宾阐述了对房地产新发展模式的不同理解，并对新形势下房企的转型路径进行了精彩的探讨

与会代表普遍认为，房地产行业正站在变革的历史转折点上，企业必须完成发展方式的转变虽然这个过程充满了不确定性，但行业仍然有清晰的发展路径可循

楼市稳定下的发展空间

受内外多种因素影响，2022年以来房地产市场交易规模出现下滑虽然6月份市场企稳，但整体热度依然不高，目前回暖势头脆弱

兰德咨询机构总裁宋延庆在论坛上表示，通过对二三线城市房地产市场的调研，发现低级别城市的销售依然不容乐观，房企的冲动较为普遍他认为，今年二三季度房地产市场的难度会高于历史同期

金科股份副总裁张勇也认为，稳定楼市的各项政策对合理需求有很强的支撑，但市场信心完全恢复还需要时间容中国品牌营销中心总经理孙群存也持相同观点他认为，市场仍处于深度调整期，实现全面复苏仍有难度最近一些城市的停工和停贷也将对供需双方的信心产生影响

相比之下，安居客副总裁赵对市场更为乐观她指出，在这一轮市场调整中，核心城市表现出了较好的韧性伴随着稳定楼市的政策生效，这些城市也将率先回暖

虽然市场短期压力很大，但从业者还是普遍看好行业的中长期市场空间。

张勇指出，从中长期来看，无论是城镇化带来的人口迁移，还是经济发展带来的首要驱动力，都决定了房地产未来仍然会有红利当然，市场不会像以前那样快速增长，但稳定和积极的趋势仍然是肯定的

孙群存还表示，行业面临结构性洗牌虽然央企，国企表现强劲，但部分区域房企保持了较好的发展，民营房企也将在其中获得机会

除了传统的房地产开发业务，一些以存量资产运作为主要模式的多元化业务也将迎来发展机遇龙湖冠宇资产管理总经理易军认为，整个房地产市场仍有结构性潜力，尤其是人口流入，产业扎实的城市群，调整后仍将保持活力具体到租房市场，在政策的支持下，深度参与运营，致力于服务的企业还是有机会的

论新发展模式

从去年底开始，监管层提出房地产行业要探索新的发展模式可是，不同的实践者对新发展模式的内涵和外延有不同的看法在论坛上，与会嘉宾结合自身经验对新模式进行了阐释

宋延庆表示，通过这一轮洗牌，高杠杆，高周转，盲目追求规模的房企都在吃亏，而稳健的房企和深耕细作的房企得益于良好的资金流通效率。

以合兰德咨询对房地产企业的长期观察为例，指出未来房地产企业将从以规模为导向，以速度为导向的发展模式转向以产品力和服务力为导向归根结底，企业是提供产品和服务的市场主体把产品和服务做到极致，客户一定会买单宋延庆说

张勇认为，高负债，高周转，高增长将不复存在，房企首先要回归稳健思维首先，他们应该注意规模，利润和债务的平衡，第二，他们应该坚持长期主义，第三，他们应该回归住宅地产

此外，我们还要调整对利润的心理预期，向制造业学习张勇说，做百年企业，重要的是持续经营，比短时间内的高利润更重要的是历史悠久

孙群存指出，探索新模式的初衷是让房地产行业回归健康发展和良性循环，底层逻辑是防范金融风险行业正站在根本性变革的历史拐点上目前大多数房企都在探索的很多路径，比如代建，租赁，城市更新，轻资产战略，资产管理等，都是新的发展模式可以探索的方向

他还认为，企业对品质的探索也是一种新的发展模式。

赵指出，新房地产模式的实质包括两个部分一个是数字化带来新的机遇，一个是全要素生产率的提高可以带来新的增长动力

全要素生产率的提高有两个关键因素，一是技术的进步，二是资源配置的优化。

关于对新发展模式的理解，易军表示，企业对新发展模式的探索，一定是基于自身的能力和过去沉淀的优势项目不同企业的不同产品有不同的服务形式但有一个共同点，就是要看到运营的重要性，因为运营业务的周期更长

穿越轮回的钥匙

最近几年来，房企开始调整管理模式，产品结构和公司战略最终的调整效果短时间内还很难预测，但在强大的发展惯性下，房企已经意识到这个过程的艰难

人是第一位的张勇说，再先进的战略，如果人的思想不改变，行动就跟不上因此，在企业管理和企业文化中，人性化的原则非常重要

孙群存也认为，在战略调整的过程中，最难的部分在于人们思维的转变打破人们的思维惯性和行为惯性，本身就是一件非常困难的事情，而且在调整的过程中，还涉及到相关人员的利益调整

同时，企业自身的管理模式和组织结构调整要能够适应和匹配新的发展模式打破组织架构的界限，用人适应新的发展模式，是探索新的发展模式最关键的地方孙群存说:如果是‘旧瓶装新酒’，大概不可能

此外，企业要准备充足的子弹投入创新业务。

赵认为，战略方向的确定和一把手意识的转变是企业转型的关键在此基础上，组织结构和激励制度的建立也非常重要，从而对转型产生正向激励

以房企数字化转型为例，赵指出，这是一个长期和短期的工程，前期需要比较大的投入除了成本下降，其整体效果还需要很长时间才能显现，企业要有足够的耐心

宋延庆指出，价值导向是企业转型的关键一个人或者一个企业，从认知到行动，再到成就，最关键的节点就是从认知到行动的转换宋延庆认为，这种转变的关键点在于价值取向具体来说，产业如何助推国家和社会经济的发展，如何提供更好的产品和服务

在房地产行业环境发生变化，主业发展逻辑面临调整的情况下，主业与多元业务的协调也非常重要。

对此，远洋运输集团商业地产事务部常务副总经理赵认为，要做好协调，首先要做好自己对于地产运营来说，无论是产品还是服务，还是团队的能力，都需要打好基础，这样才有长期的运营能力其次，从公司运营的角度来说，业务协同应该在公司的战略指导下完成，从而服务于公司的整体发展

他还指出，在房地产的业务协作中，不同部门应发挥各自的作用房地产是关系国计民生的行业除了解决老百姓的住房问题，还有助于城市消费和区域发展只有不同的业务板块充分发挥效用，房地产运营的价值才能最大化

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