李宇嘉：稳定楼市，为何如此艰难？

　　导读：第一名 目前修复信心和期待比什么都重要！ 近期，央行，银监会，住建部等密集出台政策，着力提振市场信心和预期2022年楼市不佳的直接原因是信心不足和悲观预期，...

第一名

目前修复信心和期待比什么都重要！

近期，央行，银监会，住建部等密集出台政策，着力提振市场信心和预期2022年楼市不佳的直接原因是信心不足和悲观预期，导致楼市成交量回归到2015年可是，比交易量下降更可怕的是硬化，即信心不足，预期低迷，房价下跌，交易情绪灰暗的恶性循环

我们先来看二手房交易这个指标！

上表为各城市二手房/新房占比2022年，在这些重要城市中，二手房/新房比例已经创下新低这是个大问题二手房交易不活跃，是整个楼市流通不畅甚至硬化的标志二手房交易往往是连环单，一套二手房交易，往往涉及两套或两套以上的房屋交易

其中，既有新登车，也有更衣室，既能带动存量房成交，又能带动新房成交这样的房地产市场是健康和可持续的二手房交易不活跃，有几种可能:一是有钱人买多套房，二是没钱的人买不起，或者对房子不满意，三是卖房难，手里的房子卖不出去或者交易周期长

但是2016年到2020年，楼市火热的时候，二手房的交易频率非常高当时不仅是新兴产业，还有建筑，房地产，物流等，农民工聚集的地方，很繁华，大家都很看好前景，另外，身边的人都在买房，有很强的带动作用，而且当时房价也在快速上涨，买房有很强的财富效应

所以即使当时房贷利率在5%以上，加杠杆买房的热情也挡不住有房就换，没房就上车，本地人在城市买房，工人也买房，有多套房的还要再买一套

2021年后，二手房的活跃局面突然逆转总结起来有三个催化因素:一是在疫情的不间断冲击下，大家的实际收入和收入预期都变得悲观了，二是大力整顿资本运作的高收入行业，当局开始降薪，第三，2021年楼市长效机制将告一段落，房价不再上涨简单来说就是不允许过去的野蛮加杠杆，不允许70%的社会资金流入房地产

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这时，逻辑开始发生变化:

首先，房贷的利率很高即使是首套房，利率也是4.1%，但保本利率不到3%想象一下，高成本债务，购买一种未来价格可能下跌的资产能划算吗所以很多人不仅不买房，还提前还贷

其次，对于那些刚需上车或者换房的人来说，因为收入不再支撑，也不再看好楼市即使他们有买房的计划，也不得不搁置所以，根据央行2022年第四季度的调查，只有16.9%的人有买房的打算

最后，2016—2021年买房的，尤其是2020年疫情后冲进楼市的，现在都是背锅男最近听到消息，要么是房企雷霆万钧，要么是一些亲戚朋友挂牌的房子卖不出去，要么是某地房价暴跌此时，买房的示范效应和从众效应已经转化为悲观和信心不足的传染效应

我们知道，2016—2021年是房地产狂飙突进的六年在这六年中，总共销售了近90亿平方米的商品房，包括住宅公寓，差不多100亿平方米，占现有住房的近三分之一六年来，在棚改，去库存，城镇化大发展，大都市圈绘画，加杠杆的助推下，房价首次在全国范围内大规模上涨

在过去的六年里，涉及范围最广的人群是商品房。

第三名

这两年可谓风云突变无论是收入水平，工作预期，还是房价走势，都好像突然逆转了因此，房地产交易变得索然无味问题是，房屋交易的量价已经被抬到了历史的巅峰成交频率骤降，膨胀的房价开始了慢慢宣泄的过程

2022年新房成交量回落至2015年水平年成交金额约13.3万亿元，成交面积约13.6亿平方米事实上，如果扣除工作到户，实际成交金额会更低更重要的是，量价仍在云端的存量地产，面临着一个困境，即巨大的交易摩擦和惨淡的交易情绪导致价格的负跌

在没有干扰的情况下，房价和交易情绪缓慢宣泄的过程会加剧也就是说，房价在下降，交易对手越来越少，卖不出去或者大幅度降价后才能卖，形成进一步下跌的预期这样，房子无法回收，交易的摩擦和主力越来越大，楼市开始变硬，真正成为房地产

目前，楼市已经陷入了失败的陷阱价格越下调，交易情绪越低迷，房子越难卖进而会导致更多的悲观情绪，越来越多的业主挂牌出售房屋导致2021年初二线城市二手房上市量还是10万套+，现在已经上升到20万套+，形成了一个巨大的堰塞湖

图:50城二手房挂牌量两年增长60%以上。

与此同时，在这种形势下，房地产金融加速器效应开始逆转，信贷紧缩问题越来越严重即使央行不断宽松，实体经济的信贷需求热情依然疲软央行2022年第四季度城镇储户问卷调查报告显示，贷款总体需求指数为59.5%，比去年同期下降8.2个百分点

第四名

最近几天，央行，银监会推出首套房利率动态调整机制新房价格与环比下降的城市持平以后首套房房贷利率没有下限70个城市中，有38个符合这个标准详细看这38个城市事实上，很多城市1—2年都在下滑，包括一些热点城市看二手房的话，跌的城市会更多

房价下跌的城市，房贷利率不设下限，旨在形成巨大的利差，搅动硬化的楼市存款假设新的房贷利率是3.5%，而过去6年交易的房屋的房贷利率是5%以上，这样就形成了至少1.5个百分点的利率差一百万的按揭贷款，可以在1000元内省下月供

当然，此举只是需求端复苏的一揽子政策之一2023年，需求端复苏是楼市政策的重点管理层会叠加各种政策，不断释放新政的利好，直到楼市需求端能够真正企稳显然，只有需求端复苏，开发商的造血功能才能修复，资产负债表才能修复，只有需求方回暖，保教楼才会有可投入的后续资金，只有需求端复苏，消费和内需才能真正上升

需求回暖，一个标志就是存量房置换需求会活跃，就是卖小买大，卖旧买新，添新等等近几年改善需求占70%除了一部分买两套及以上的需求，大部分需求还得靠房子搬家，也就是卖掉手里的房子，换一套更好的利率不设下限是介绍

在极低的利率水平下，再加上需求端的其他优惠，业主有换房的内在动力，新市民，年轻人，无房户有买房的内在动力，因为房价降了一个台阶，利率足够低这样就有人买二手房，换房门槛降低

这样楼市可以循环，刚需上车，置换升级，同时也会带动存量房和新房，房屋装修，家具家电等的销售周期，房地产的支柱地位才能凸显同时，更重要的是，通过良性循环的交易，阻止房价下跌的趋势稳定需求有很多前提条件，其中最重要的是房价止跌

因为，2016—2021年的热度是房价带起来的！现在也是，央行银监会推出首套房利率动态调整机制，就是为了对冲房价的下跌。

当然还有人们对未来收入和工作预期的提高，这是一个很难的话题！

总之，楼市回暖是一个系统工程当然，救市和扩大内需的一揽子政策措施也在酝酿之中总的来说，2016—2021年上半年楼市的空前繁荣是各种利好因素叠加的结果现在这些好处很多都没有了，不是以前的样子了，或者说再也回不来了比如棚改，去库存，加杠杆等比如那些年，很多行业都异常繁荣，不仅提供了充足的首付，也让大家对未来异常乐观

因此，稳定楼市变得异常困难。

本文来自:金融界

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